תמא 38 מדריך מקוצר חלק ג 

במאמרינו הקודמים עסקנו בין השאר בהיכרות כללית עם תכנית המתאר הארצית המוכרת בשם "תמ"א 38", עם ההטבות השונות העשויות לצמוח לדיירים בבניינים בהן ניתן לבנות בהתאם להוראות תמ"א 38, כאשר דיירים אלו עשויים לקבל הטבות רבות דוגמת חדר נוסף, גינה, מרפסת, מעלית ושיפוץ המבנה כולו וזאת ללא תשלום כספי כלל ואף ללא תשלום מיסים.

כפי שהסברנו במאמרינו הטבות אלו, עשויות להוסיף לערך הדירה סכום נכבד אשר יכול להגיע אף לכדי 30% מערכה.

בנוסף עמדנו במאמרים אלו על הקשיים העשויים להתעורר בבניין וביחסים בין הדיירים, כאשר מבקשים להעביר החלטה בדבר מימוש התוכנית בבניין מסוים, וכן על הפטורים ממס הקיימים בחקיקה בישראל ובתנאים לקבלת פטורים אלו בכדי שהדיירים המבקשים את שיפוץ הבניין, לא יהיו כפופים לתשלומי מס.

במאמרנו שלהלן, ננסה לסקור את הדגשים אשר צרכים להיות בפני הדיירים, כאשר הם מתבקשים לחתום על הסכם עם היזם / קבלן אשר מבקש לבצע עימם את העסקה של שיפוץ הבניין והקמת יחידות הדיור החדשות.

לאחר שהיזם בחן שיש לו את כל ההסכמות הנדרשות (טבלה באשר לאחוזים הנדרשים, הבאנו במאמרינו הקודם – כאשר חשוב לזכור שבמידה והמדובר בבניין המצוי על קרקע מנהל, ההסכמות תלויות גם בהסכמת המנהל אשר בדר"כ דורש הסכמה של 100%), מגיע השלב המסחרי בין הצדדים שלב זה כולל הסכמות שונות ומומלץ לטעמנו שיהיה מפורט ככל הניתן.

להלן סקרנו בקצרה מס' נקודות משמעותיות שראוי שיופיעו בהסכם בין הדיירים ליזם:

מפרט טכני -

מומלץ כי בהסכם עם היזם יופיע מפרט עליו הסכימו הצדדים (לצורך העניין – בהחלט יועיל כי עורך הדין המייצג את הדיירים, יכיר את תחום הנדל"ן ויכיר את המפרטים הסטנדרטיים ואת האפשרויות השונות.

תשריטים –

מומלץ כי להסכם יצורפו תשריטים אשר הבקשה להיתר בניה תישען עליהם. יחד עם זאת חשבו לזכור שייתכן שהיתר הבניה הסופי יסטה מתשריטים אלו ולכן יש להימנע מלהתחייב לבנות בדיוק בהתאם לתשריטים אלו.

ביטוח -

מומלץ כי להסכם יצורף נספח ביטוח. חשוב לזכור שהליך השיפוץ והחיזוק יהפוך את הבניין לאתר בניה מחד, כאשר הוא ייוותר מקום בו מתנהלים חיים נורמטיביים מאידך. בגין בעיה זו מומלץ כי היזם יערוך ביטוח לתושבי הבניין ומבקריהם. לטעמנו עניין זה מהווה אינטרס של שני הצדדים.

ערבויות –

אחד הנושאים המוכרים ביותר בהסכמים אלו הינו דרישות לערבויות אישיות ו/או של החברה היזמית עצמה בגין נזקים שעשויים להתרחש וכן בגין תשלומי מיסים. פעמים רבות עניין זה גם "מפוצץ" את המו"מ עם היזם וכך הדיירים מפסידים יזם, יציב, ענייני וסולידי.

חשוב לזכור, כי פרויקטים של תמ"א 38 הינם פעמים רבות בעלי כדאיות כלכלית "גבולית", בעיקר בשל קשיי מימון. דרישת ערבויות מוגזמת, והעלויות הנוסעות מכך לקבלן עשויות להפוך את העסקה ללא כדאית עבור היזם. לכן מומלץ לשקול בקפידה את הסכומים להם נדרש הקבלן במסגרת הערבויות כמו כן ניתן לבנות מנגנון לפיו, סכום הערבות הולך וקטן ככל שהבניה מתקדמת.

נציגות לדיירים–

מומלץ הן ליזם והן לדיירים כי עבודת היזם וההתקשרויות השונות שלו, יערכו אל מול נציגות נבחרת של דיירי הבניין, ולא עם כל הדיירים. עניין זה ימנע הן טורח מיותר ונוסף על היזם והן ימנע התחכמויות שונות לאחר זמן של דיירים "יצירתיים" אשר עשויים לפגוע לא רק ביזם אלא גם בשכניהם לבניין.

לצד הנקודות שלעיל כמובן שקיימות עוד נקודות נוספות לא מעטות שיש לתת עליהם את הדעת, אך בסדרת מאמרים קצרה זו לא באנו לסקור את הכל אלא רק לתת "טעימה". בין השאר יש לשקול את אופן הפיקוח מצד הדיירים על היזם עצמו? כיצד לוודא שהיזם אינו עושה שימוש במשאבי הבניין (מים, חשמל וכדומה) לצורכי הבניה ללא תשלום? כיצד לסייע ליזם בקבלת "מימון" מן הבנק (הגדת תת חלקה חדשה) - והאם כדאי לתת ליזם זכויות קנייניות או רק הערת אזהרה.